Land Record Rules 2025 : जमीन खरेदी-विक्रीचे नियम बदलले – रजिस्ट्री करताना हे नियम लक्षात घ्या

माझ्या शेजारी राहणाऱ्या सावित्री काकू त्यांच्या मुलांच्या भविष्यासाठी एक छोटासा प्लॉट खरेदी केला होता. सगळे कागदपत्र नीट होते, वकीलांनीही “सगळं क्लियर” असल्याचं सांगितलं.
पण रजिस्ट्री झाल्यानंतर दोन वर्षांनी, त्यांनी तो प्लॉट विकायचं ठरवलं आणि खरी अडचण तेव्हा समोर आली.

जमीन मूळ मालकाच्या Insolvency प्रकरणात अडकलेली होती. कोर्टाने त्या जमिनीवर जप्तीचा आदेश दिलेला होता — आणि ही माहिती काकूंना रजिस्ट्रीच्या वेळी कधीच सांगितली गेली नव्हती.

आज काकू न्यायालयातून न्याय मिळवण्यासाठी संघर्ष करत आहेत.

आणि ही गोष्ट फक्त त्यांचीच नाही…

महाराष्ट्रात हजारो लोक नवीन जमीन व्यवहार नियम, डिजिटल नोंदी, कोर्ट केस, ताळेबंद आणि चुकीच्या मार्गदर्शनामुळे अडचणीत सापडले आहेत.

म्हणूनच तुम्ही जमीन खरेदी किंवा विक्रीचा विचार करत असाल,
➡️ हा संपूर्ण मार्गदर्शक तुमच्यासाठी अत्यंत महत्त्वाचा आहे.

जमीन खरेदी-विक्रीचे नियम बदलले,

👉 रजिस्ट्री करताना हे नियम लक्षात घ्या 👈

 

का बदलत आहेत Land Record Rules?

महाराष्ट्र शासनाने गेल्या काही वर्षांत जमीन नोंदी व व्यवहारांमध्ये मोठे बदल केले आहेत:

✔ भ्रष्टाचार कमी करणे
✔ व्यवहार पारदर्शक बनवणे
✔ डिजिटल प्रक्रियेला चालना
✔ फसवणूक रोखणे
✔ नागरिकांना ऑनलाइन सुविधा देणे

हे बदल आता प्रत्येक खरेदीदार व विक्रेत्यासाठी अनिवार्य झाले आहेत.

1) जमीन खरेदी करण्यापूर्वी तपासणे आवश्यक – Mandatory Legal Checks

केवळ 7/12 किंवा 8-A बघून जमीन खरेदी केली तर धोका 100% — हे सर्व तज्ञांचे मत आहे.

a) मालकीचा संपूर्ण इतिहास – Chain of Title (30 वर्षे)

• 30 वर्षांचे जुने विक्री करार
• मालकांचे हस्तांतरण
• कोर्ट केस
• मालमत्तेवरील दावे

प्रत्येक दस्तऐवज एकमेकांशी जोडलेला असणे आवश्यक आहे.

b) कर्ज, ताळेबंद, जप्ती – Encumbrance Certificate

जमिनीवर खालीलपैकी काही आहे का ते पहा:

• बँक मॉर्गेज

• कर्ज न परतवल्यामुळे जप्ती

• कोर्ट केस

• सरकारी ताळेबंद

हे प्रमाणपत्र ऑनलाइन मिळते (ई-ताळेबंद/E-Encumbrance Certificate).

c) कुटुंबातील वाद / Using Without Consent

अनेक वेळा जमीन एकच सदस्य विकतो, पण जमीन एकाहून अधिक वारसांची असते.
हे नंतर मोठ्या वादाला कारण ठरते.

तज्ञांची टिप

पुण्यातील वकील संजय पाटील सांगतात:

“7/12 हा मालकीचा पुरावा नाही. तो फक्त ‘Revenue Record’ आहे.
खरेदी करण्यापूर्वी ‘Title Search Report’ करणे अत्यावश्यक आहे.”

जमीन खरेदी-विक्रीचे नियम बदलले,

👉 रजिस्ट्री करताना हे नियम लक्षात घ्या 👈

 

2) जमीन मूल्यांकन – Ready Reckoner Rate (RR Rate)

RR Rate म्हणजे सरकारने ठरवलेला किमान दर.
रजिस्ट्री करताना यापेक्षा कमी दर ठेवता येत नाही.

नवीन नियम:
आता RR Rate ठरवताना परिसरातील सुविधा लक्षात घेतल्या जातात:
• मेट्रो
• हायवे
• शाळा
• हॉस्पिटल
• मार्केट अॅक्सेस

म्हणजेच, सुविधा जास्त = जमीन दर जास्त.

3) रजिस्ट्रीसाठी आवश्यक कागदपत्रे (Updated List)

✔ 7/12 उतारा

✔ 8-A उतारा

✔ जमीन मापन नकाशा

✔ मागील सर्व विक्री करार

✔ ओळखपत्र (Aadhaar, PAN)

✔ संपत्ती कर पावती

✔ NA परवानगी, आवश्यक असल्यास

✔ टायटल सर्टिफिकेट (Title Search Report)

4) ई-स्टॅम्पिंग (E-Stamping) — नवीन अनिवार्य प्रक्रिया

पूर्वी बनावट स्टॅम्प पेपरचे प्रमाण खूप होते.
म्हणून आता ई-स्टॅम्पिंग 100% अनिवार्य.

फायदे:
✔ फसवणूक कमी
✔ जलद प्रक्रिया
✔ ऑनलाइन रेकॉर्ड
✔ सुरक्षित व्यवहार

5) जमीन व्यवहार & कर नियम (Tax Rules)

a) Long Term Capital Gain (LTCG)

जमीन 24 महिन्यांपेक्षा जास्त काळ धरून विकल्यास:
➡️ 20% कर लागू.

b) TDS on Property Purchase

50 लाखांपेक्षा जास्त व्यवहार → खरेदीदाराने 1% TDS कापणे अनिवार्य.

c) GST

कच्च्या जमिनीवर GST नाही.
पण बिल्डर डेवलपमेंट काम देत असल्यास GST लागू शकतो.

जमीन खरेदी-विक्रीचे नियम बदलले,

👉 रजिस्ट्री करताना हे नियम लक्षात घ्या 👈

 

6) डिजिटल जमीन अभिलेख (Land Record Digitization)

‘Maharashtra Bhulekh’ पोर्टलवर उपलब्ध:
✔ 7/12 उतारा
✔ 8-A
✔ नकाशे
✔ सर्व्हे नंबर तपासणी

यानं बनावट कागदपत्रांची समस्या मोठ्या प्रमाणात कमी झाली आहे.

7) सामान्य चुका आणि त्यापासून कसे बचावावे?

❌ चूक 1: दलाल/वकीलवर 100% अवलंबून राहणे

✔ उपाय: स्वतःही दस्तऐवज तपासा. ऑनलाइन पडताळणी करा.

❌ चूक 2: फक्त रेडी रेकनर रेटवर रजिस्ट्री

✔ उपाय: मार्केट रेटजवळ किंमत ठेवल्यास कर्ज व पुनर्विक्री सोपी होते.

❌ चूक 3: म्युटेशन (फेरफार) न करणे

✔ उपाय: रजिस्ट्रीनंतर लगेच म्युटेशनसाठी अर्ज करा.

8) जमीन खरेदी करण्यापूर्वी अंतिम चेकलिस्ट (Download-Worthy)

✔ टायटल रिपोर्ट
✔ 30 वर्षांचे कागद
✔ ई-ताळेबंद
✔ कोर्ट केस तपासणी
✔ कुटुंबातील सर्व वारसांची Land Record Rules संमती
✔ नकाशा व मोजणी
✔ RR Rate तपासणी
✔ ई-स्टॅम्पिंग
✔ म्युटेशन अर्ज

ही चेकलिस्ट पूर्ण केली तर जमीन व्यवहार 100% सुरक्षित.

जमीन खरेदी-विक्रीचे नियम बदलले,

👉 रजिस्ट्री करताना हे नियम लक्षात घ्या 👈

 

निष्कर्ष: नवीन नियम जाणून घेणे का आवश्यक?

आज जमीन व्यवहार पूर्णपणे डिजिटल, डेटा-आधारित Land Record Rules आणि कायदेशीर प्रक्रियेतून जातात.
जुनी पद्धत वापरून जमीन खरेदी करणे म्हणजे धोका पत्करणे.

रजिस्ट्री करण्यापूर्वी तपासणी = भविष्यातील लाखो रुपयांचे नुकसान टाळणे.