जमीन खरेदी-विक्रीचे नियम बदलले, रजिस्ट्री करताना हे नियम लक्षात घ्या

प्रस्तावना

महाराष्ट्रात जमीन खरेदी-विक्री हे अनेकदा गुंतागुंतीचे, काळजीचे आणि कायदेशीर रूपाने जोखमीचे झालेले व्यवहार असतात. पण आता २०२५ साली काही प्रमुख बदल होत आहेत, ज्यामुळे या व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता, सोपेपणा आणि सुरक्षितता वाढू शकते. या लेखामध्ये आपण त्या बदलांची सविस्तर माहिती घेऊ — शेतकरी व जमीन मालक म्हणून तुमच्यावर काय परिणाम होऊ शकतात हे पाहू आणि व्यवहार करताना कुठे काळजी घ्यावी लागत आहे हे समजून घेऊ.

१. ११७ वर्षांपासून चालत आलेला कायदा रद्द?

आपण वाचलेल्या लेखात नमूद केले आहे की ‘‘भारत सरकारने **११७ वर्षांपासून चालत आलेला जमीन खरेदी-विक्रीचा कायदा रद्द केला आहे’’ असं म्हटलं आहे. सध्या महाराष्ट्रात आणि भारतात प्रत्यक्षात काय काय कायदे बदलत आहेत हे पाहता:

महाराष्ट्रात Registration (Maharashtra Amendment) Act, 2023 हा कायदा लागू झाला असून, तो २८ एप्रिल २०२५ पासून लागू आहे.
Maharashtra Land Revenue Code (Amendment) Bill, 2025 देखील लागू करण्यात येत आहे.
त्यामुळे हे म्हणता येईल की जुने काही नियम, कायदे बदलण्याच्या प्रक्रियेत आहेत किंवा बदलले गेले आहेत.

म्हणजेच, “११७ वर्षांचा कायदा पूर्णपणे रद्द झाला” अशी माहिती अचूक तपासणीचा विषय आहे — पण व्यवहाराच्या दृष्टीने बदल होतोय हे नक्की आहे.
शेतकरी व जमीन मालकांसाठी हाच महत्त्वाचा भाग आहे: काय बदलतोय आणि तुमच्याही व्यवहारावर परिणाम होणार आहे.

२. ऑनलाईन नोंदणी व डिजिटल प्रक्रिया वाढविणे

नवीन नियमांत एक मोठा बदल म्हणजे नोंदणी व जमीन व्यवहाराची प्रक्रिया ऑनलाईन किंवा डिजिटल माध्यमातून असावी, हे प्राधान्य झाले आहे. काही महत्त्वाचे बिंदू खालीलप्रमाणे:

जमीन-सोबतचे कागदपत्रे (उदा. नकाशे, सीमांकन, मालमत्तेची नोंद) अधिक प्रमाणात डिजिटल स्वरूपात उपलब्ध करून देण्याचा आणि तपासण्याचा प्रयत्न केला जात आहे.
उदाहरणार्थ, ब्लॉगमध्ये सांगितल्याप्रमाणे “ऑनलाईन प्रॉपरटी व लँड रजिस्ट्री प्रक्रियेस अधिक महत्त्व” मिळाले आहे — आणि हे काही प्रमाणात सत्य आहे.
तसेच, मार्गदर्शक लेखांमध्ये सांगितलं आहे की नोंदणी कार्यालयातील प्रक्रिया सुधारण्याची योजना पुढे आहे.

👉 शेतकरी/मालकांसाठी काय करता येईल?

तुमची जमीन खरेदी-विक्री करताना ऑनलाईन नोंदणी सुविधा उपलब्ध आहे की नाही हे विचारावं.
संबंधित तहसील/तालुका कार्यालयात किंवा महसूल विभागात “ई-म्यूटेशन”, “इलेक्ट्रॉनिक नोंदणी” इत्यादीचा वापर केलेला आहे का हे पाहावं.
कागदपत्रे डिजिटल कॉपीमध्ये मिळवणे आणि ठेवणे सोयीचे ठरेल.

३. तुकडेबंदी (फ्रॅगमेंटेशन) कायद्यात सुधारणा

शेतकरी व लहान जमिनीच्या व्यवहारांसाठी एक महत्त्वाचा भाग म्हणजे “जमीन तुकडे करणे/भागवून विक्री करणे” — याला तुकडेबंदी (fragmentation) म्हणतात. या संदर्भात खालील गोष्टी लक्षात घेण्यासारख्या आहेत:

उदाहरणार्थ, राज्यातील निर्णयानुसार, Maharashtra Prevention of Fragmentation and Consolidation of Holdings Act, 1947 या कायद्यातील काही मर्यादा शहरी किंवा रिअर (peri-urban) भागात कमी करण्यात आल्या आहेत.
महाराष्ट्रातील राज्य सरकारने असा निर्णय घेतला आहे की १ गंटा (≈ १,०८९ चौरस फूट) इतकी जमिनीची तुकडे झालेली असल्यास १ जनवरी २०२५ पर्यंत ती नोंदणीनं “कायदेशीर” मानली जाईल.
या सुधारणा लहान जमिनीच्या खरेदी-विक्रीस प्रोत्साहन देतात आणि व्यवहारांमध्ये लवचिकता वाढवतात.

👉 तुमच्या दृष्टीने महत्त्वाचे:

जर तुमची जमीन भागवलेली आहे (लहान तुकडे) आणि लेनदेन करायची असेल, तर हे लक्षात घ्या की ती तुकड्यांची नोंद कायद्याने मान्य आहे की नाही.
विशेषतः शेतजमिनी व लहान प्लॉटसाठी, ‘१ गंटा’ इतकी मर्यादा लागू आहे की नाही हे तपासा.
भागवण्या/विक्रीच्या आधी त्याची नोंद, सीमांकन, नकाशा यांचा स्पष्ट तपास करा.

४. शेतजमिनी खरेदी-विक्रीसंबंधी नियम

शेतकरी किंवा जमीन मालक म्हणून शेतजमिनीच्या व्यवहारांना विशेष काळजी घ्यावी लागते — कारण कृषि जमिनीवर सामान्य झाडे, फायदे, मर्यादा असतात. खाली काही महत्त्वाचे मुद्दे:

महाराष्ट्रात “농-जमिनी (agricultural land)” खरेदी करण्यास काही निर्बंध आहेत: केवळ शेतकरी किंवा शेतीचा व्यवसाय असलेला व्यक्तीच अशा जमिनीची खरेदी करू शकतो, असे नियम अस्तित्वात आहेत.
अन्य राज्यांशी तुलना करता, महाराष्ट्रात हे नियम कठोर असू शकतात.
जमिनीची ‘वर्ग’ (उदा. वर्ग १ नोंद, वर्ग २ नोंद) पाहणे महत्त्वाचे आहे — कारण त्या वर्गानुसार विक्रीसाठी अनुमति/परवानगी असणे आवश्यक असते.
तसेच खरेदीपूर्वी पुढील कागदपत्रे तपासणे गरजेचे आहे: उतारा (७/१२), ८-अ उतारा, फेरफार नोंद, नकाशा-सीमांकन, कर पावत्या इत्यादी. (तुम्ही ही माहिती आपल्या लेखात नमूद केली होती.)

👉 कित्येक शेतकरी/मालकांसाठी चेकलिस्ट:

विक्री करणाऱ्याचे नाव, त्याचा मालकी हक्क, इतर भागीदार आहेत का, कर्ज/तारण आहे का — हे सर्व तपासा.
शेतजमीन खरेदी करण्याच्या अगोदर त्यावर कोणतीही बँकेची तारण, बनावट विक्री, अपूर्ण नोंद इत्यादी समस्या आहेत का हे पाहणे अत्यावश्यक आहे.
खात्री करून घ्या की जमिनीची वर्ग नोंद (उदा. वर्ग १) त्या व्यवहारासाठी योग्य आहे.

५. जमीन व्यवहारातील महत्त्वाचे टप्पे आणि कागदपत्रे

लेखात आपण “सातबारा उतारा”, “मालकी हक्क तपासणी”, “खरेदीखत तयार करणे”, “नोंदणी प्रक्रिया” अशा टप्प्यांचा उल्लेख केला आहे. खाली त्याचे विस्तारबद्ध स्वरूप:

टप्पे

सातबारा (७/१२) उतारा व ८-अ उतारा: त्या जमिनीची माहिती, वर्ग, नोंद, फेरफार यांचा तपास करा.
मालकी हक्क तपासणी: विक्रेत्याला खरोखर मालकी आहे की नाही, मागे किती मालक आहेत, नियम व अडचणी आहेत का — हे पाहा.
खरेदीखत तयार करणे: विक्री झाल्यानंतर खरेदीखत (sale deed) बनवणे महत्त्वाचे आहे. आर्थिक व्यवहार न पूर्ण झालेले असतील तर खरेदीखत होण्याचा धोका असतो.
नोंदणी प्रक्रिया: खरेदीखत बनल्यानंतर तहसील/सब-रजिष्ट्रार कार्यालयात नोंदणी करावी लागते. त्यानंतर तहसीलदार/तलाठीकडून नोंद बदलणे, फेरफार करणे ही प्रक्रिया पार पाडावी लागते.

आवश्यक कागदपत्रे

७/१२ उतारा (सातबारा)
८-अ उतारा
फेरफार नोंद
नकाशा/सीमांकन प्रमाणपत्र
महसूल विभाग किंवा ग्रामपंचायत प्रमाणपत्र
कर पावती
शपथपत्र
ओळखपत्र (आधार, पॅन)
मुद्रांक शुल्काची पावती
साक्षीदारांची माहिती

हे सर्व कागदपत्रे व्यवस्थित ठेवणे व व्यवहाराच्या अगोदर तपासणे खूप महत्वाचे आहे.

६. नवीन नियमांनुसार घ्यावयाच्या काळजीच्या बाबी

शेतकरी व जमीन मालकांनी या बदलांच्या पार्श्वभूमीवर काही खास काळजी घ्यावी लागेल:

जर जमीन वर्ग २ नोंदीची आहे, तर विक्रीपूर्वी प्रांत अधिकारी किंवा संबंधित अधिकाऱ्यांची परवानगी घेतली पाहिजे. (शेती जमिनी संदर्भातील नियमांनुसार)
पैसे पूर्ण मिळाल्यावरच खरेदीखत बनवावं — अनेकदा आर्थिक व्यवहार व नोंदणी वेळेवर न झाल्याने धोके निर्माण होतात.
जमीन कर्जमुक्त आहे का? तारण किंवा बँकेची ताब्यात आहे का? हे तपासावं.
कर पावत्या आणि अन्य सर्व बिल अद्ययावत आहेत का? पाणी, वीज, महसूल इत्यादींचे थकीत बिल नाही हे पाहावं.
स्थानिक प्रशासन, ग्रामपंचायत, महसूल कार्यालय यांच्या नियमांचे पालन झालंय का हे सुनिश्चित करा — खासकरून Property Registry New Rules गावातील/ग्रामीण भागातील जमिनींसाठी.
शहरीकरण, ग्रामीण विकास योजनेचा लाभ घेताना किंवा जमीन बदलताना त्याच्या अनुषंगाने नियम बदलू शकतात त्यामुळे त्या भागातील स्थानिक कायदे तपासा.

७. राज्यानुसार नियमांमधील फरक

भारतामध्ये जमीन खरेदी-विक्रीशी संबंधीत नियम प्रत्येक राज्यात भिन्न आहेत. तुमची जमीन महाराष्ट्रात असल्यामुळे या राज्यातील नियम विशेष लक्षात ठेवावेत:

उदाहरणार्थ, काही राज्यांमध्ये शेतीची जमीन खरेदी करण्यासाठी फक्त शेतकरी असलेल्या व्यक्तींना परवानगी आहे. महाराष्ट्रातसुद्धा अशा प्रकारचे नियम अस्तित्वात आहेत.
महाराष्ट्रातील शेतजमिनीवरील मर्यादा आणि वर्गीकरणांचे नियम (जसे की वर्ग १-वर्ग २ नोंदी) सजगतेने पाहावेत.
तसेच तुकडे झालेल्या जमिनींच्या नोंदींवर किंवा भागवलेल्या जमिनींवर नवीन निर्णय घेतले गेले आहेत — उदाहरणार्थ, १ गंटा इतकी तुकड्यांची नोंद वैद्यकीय करण्यास मंजुरी मिळाली आहे.

म्हणजेच, महाराष्ट्रात जमिनीविषयक नियम सातत्याने बदलत आहेत — त्यामुळे व्यवहार करताना “आजचे” नियम काय Property Registry New Rules आहेत हे तपासणे गरजेचे आहे.

८. निष्कर्ष

जमीन खरेदी-विक्री हा एक जबाबदारीचा व्यवहार आहे — विशेषतः शेतकरी आणि जमीन मालकांसाठी. २०२५ साली Property Registry New Rules महाराष्ट्रात लागू होत असलेले नवीन नियम हे व्यवहार अधिक सुरक्षित, अधिक पारदर्शक व सुलभ बनवण्याच्या दिशेने आहेत. पण हे लक्षात ठेवावे:

नियम समजून व ओळखून पुढे जावे — “सुरक्षित व्यवहार” हा केवळ कागदाची नाही, प्रक्रिया व तपासणीची बाब आहे.
प्रत्येक टप्प्यावर योग्य कायदेशीर सल्ला घ्यावा.
कागदपत्रांची पारख करावी — उतारा, नकाशा, सीमांकन, वर्गीकरण, कर पावत्या इत्यादी.
व्यवहाराच्या अगोदर आर्थिक व कायदेशीर जबाबदाऱ्या पूर्ण कराव्यात.
आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे — स्थानिक महसूल कार्यालय, तहसील कार्यालय किंवा संबंधित विभागाशी संपर्क करून अद्ययावत माहिती मिळवावी.

शेतकरी बंधूंनो, जमीन व्यवहार करताना योग्य काळजी घ्या, नियमांनुसार पुढे जा आणि तुमच्या मेहनतीचा, जमिनीतला Property Registry New Rules तुमचा हक्क सुरक्षित करा. आवश्यक असल्यास पुढे स्थानिक कायदे, नियम आणि कार्यालयीन अपडेट्स देखील तपासावेत.